一件值得关注的事情正在发生。
李嘉诚旗下和记黄埔地产在北京的最后一个项目御翠园，又开始卖了。北京市住建委信息显示，御翠园已取得新批次现房销售手续，重新推出现房，最高拟售单价约9.9万元/平方米。6月24日有渠道人士向媒体表示，目前主推联排，价格在3000万元左右。
345平方米的联排别墅，3000万元一套，单价约8.7万元。这个数字放在北京高端楼盘里算不上新闻。真正值得琢磨的，是这块地背后的时间跨度。
2001年，和记黄埔以约7亿元拿下北京朝阳区姚家园地块，总面积约40万平方米，楼面价仅1750元/平方米。拿地四年后，一期逸翠园开盘，760套商品房入市，成交均价9230元/平方米。即便如此，一期成交均价也是楼面价的5.27倍。
随后这个项目就进入了漫长的开发阶段，期间数次传出开盘消息但均无下文。直到2024年7月，二期御翠园才正式开盘。从拿地到二期开盘，整整23年。
一块地捂了四分之一个世纪，这在任何国家的房地产市场都是罕见的操作。但在李嘉诚的资产版图上，这并非偶然事件。北京顺义的誉天下项目，长实集团1993年入股后全资收购，开发周期超过20年，地价从2000元/平方米涨到4万多，升值超过20倍。
囤地、慢开发、坐等土地升值，这是李嘉诚在内地房地产市场的经典打法。低价拿地，用时间换空间，等周边配套成熟、地价翻倍之后再慢慢出货。利润的核心不来自建房卖房的差价，而来自土地本身的增值。
但2024年7月御翠园二期开盘后，情况发生了变化。
销售情况并不理想。2025年五一期间，御翠园推出一批特价房，价格最低约7万元/平方米，与最高备案价相比打了约七折。这一举动引发部分业主不满，有业主向媒体表示，御翠园方面曾通过电话向已网签业主承诺最高110万元的装修礼包，后来不仅取消了装修礼包，也取消了七折优惠的特价房活动，业主们一度拒绝收房。
此后项目暂停销售，进入期转现阶段，直到2026年6月8日取得现房销售许可证。现在重新推售，已经是现房状态。第一批购房业主已经入住，不动产权证也办完了。
但现房不等于好卖。
客观说，御翠园周边商业配套成熟，医疗、教育资源也相对丰富，相比部分二手房形成价格倒挂。据贝壳找房，周边二手房中，逸翠园5月挂牌均价约7.5万元/平方米，御翠尚府约7.9万元/平方米，星河湾朗园约8.7万元/平方米。
但硬币的另一面同样明显。项目户型设计已过时，与新房相比产品代差明显，进深长、面宽窄，且为毛坯交付，装修成本高。更重要的是，由于开发周期长达25年，土地使用期限已大幅缩水。
住宅用地使用权70年，从2001年拿地算起，到现在已经过去了25年。还剩45年。一套3000万的房子，到手只剩45年的土地使用权。这笔账，购房者算得过来。
周边新房的价格更能说明问题。融创一号院13.7万元/平方米，中海万吉玖序12.5万元/平方米，紫京宸园11万元/平方米。御翠园8.7万元的联排单价在周边新房里确实有价格优势，但这个优势是用土地年限换来的。
降价能解决问题吗？2025年七折卖了，业主闹了，网签停了。2026年重新来过，价格和之前期房一样，没有变化，一房一价。但市场已经不是2025年的市场。北京高端住宅供应规模在2026年大概率延续较高水平，一系列位于核心地段的高价项目正在排队入市。御翠园面临的竞争压力只增不减。
从数据看，压力不小。北京库存去化周期在2026年3月触及34.1个月高点，虽然连续两月改善至32.3个月，但库存压力依然存在。高端住宅市场出现明显的K型分化，部分项目去化率达到96.54%，而同期入市的其他项目去化率仅16%左右。
御翠园属于哪一类？从产品力看，25年前的设计理念、缩水的土地使用期限、毛坯交付的高装修成本，这些硬伤不是降价就能抹平的。从价格看，8.7万元的联排单价在周边确有竞争力，但目标客群是能掏3000万买房的改善型买家，他们对产品品质的敏感度远高于价格敏感度。
更值得关注的是一个信号问题。李嘉诚在北京最后一个项目打折清盘，这件事本身就会被市场解读。2025年七折甩卖引发业主维权，网签被暂停。2026年重新推盘，市场怎么看待这批房子，怎么看待这个价格，怎么看待李嘉诚的离场，都会直接影响去化结果。
把御翠园这件事放到李嘉诚近两年的资产腾挪版图里看，信号更加清晰。
2026年2月，长和系以逾1100亿港元清仓持有16年的英国电网公司。2010年李嘉诚家族以57.7亿英镑收购这部分资产，如今以105.48亿英镑出售，赚超80%。5月，卖掉英国电讯业务沃达丰Three全部49%股权，套现455亿港元。此前还卖了英国铁路租赁公司，约600亿。仅这三项英国资产，就套现了近2200亿港元。
与此同时，长和拟向美国贝莱德牵头的财团出售分布于23个国家的43个港口，总价值228亿美元。这笔港口交易后来遭遇变故，巴拿马最高法院裁定港口特许经营权违反宪法。
李嘉诚在卖。大面积地卖。从英国电网到英国电讯，从铁路租赁到全球港口，再到北京最后一个住宅项目。这不是某个项目的偶发性清盘，而是一整套资产组合的系统性收缩。
他在撤出什么？又在布局什么？
一个细节值得注意。2025年5月到8月，北京御翠园以七折价格抛售，大湾区四大楼盘集中出货。2026年，御翠园再次推盘。时间点上的集中度，很难用巧合来解释。
李嘉诚的资本操作路径有一个鲜明特征：在成熟资产高位套现的同时，为下一轮布局预留空间。英国资产持有16年后卖出，北京地块持有25年后清盘，时间跨度之长，本身就是一种战略耐心。
但现在的问题是，御翠园这个项目能不能顺利清盘。
截至2026年6月，御翠园项目总建筑面积27.89万平方米，网签112套，网签率23.68%，剩余房源约360套。自2025年6月以来已无网签数据更新，2025年1月至5月期间，单月网签仅个位数，网签均价在7.8万至8.5万元之间波动。
一个卖了25年的项目，至今网签率不到四分之一。这个数据本身就很能说明问题。
有几个基本面值得观察。
第一个是价格底线。御翠园楼面价1750元/平方米，即使按七折卖，售价也是成本的40倍以上。长实有足够的利润安全垫去打价格战。但价格战打到什么程度，会不会进一步冲击周边二手房市场，这是第一个变量。
第二个是产品代差。25年的设计理念，进深长、面宽窄的户型，在当下北京高端市场里能打动多少买家。高端改善客群要的是产品力，不是便宜。御翠园的价格优势能不能弥补产品劣势，这是第二个变量。
第三个是李嘉诚的离场节奏。北京最后一个项目清盘，意味着长实在内地核心城市的住宅开发业务进入收尾阶段。这个收尾是干净利落地清掉，还是拖拖拉拉地卖，反映的是整个集团对中国房地产市场的长期判断。这是第三个变量。
李嘉诚说过一句话，不赚最后一个铜板。但御翠园这个项目，他一直在赚最后一个铜板。从2001年拿地到现在，25年时间，地价翻了50倍。现在终于到了真正清盘的时候。
这块地卖了，李嘉诚在北京就没有项目了。
但这件事对普通购房者的启示，可能比李嘉诚的离场本身更重要。
一套房子，拿地25年后才建成出售，土地使用期限只剩45年。这在过去地价持续上涨的年代，开发商囤地是利润来源，购房者买到的是升值预期。但在房价不再单边上涨的今天，土地使用期限缩水是一个实实在在的折价因素。购房者会不会为这个折价买单，市场正在给出答案。
另一个值得关注的维度是长实集团的财务状况。截至2026年，长实集团手握超400亿港元现金，净负债率仅2.3%。管理层在股东会上表示，集团财务状况非常健康，并无出售任何资产的压力。
一个没有出售压力的公司，为什么在加速清盘？
答案可能在于资产配置的再平衡。英国电网持有16年，回报超过6倍。北京地块持有25年，回报超过50倍。这些资产已经完成了它们的历史使命。在当前的宏观环境下，继续持有这些资产的边际收益在下降，而变现后的现金可以配置到下一个周期里回报更高的资产上。
李嘉诚的资产腾挪从来不是为了逃跑，而是为了重新布局。2013年到2016年内地楼市狂热期，李嘉诚家族累计套现超1700亿港元撤离。当时被很多人嘲笑踏空了行情。结果呢？2020年后楼市调头向下。2026年，长实携400亿港元现金宣布积极拿地。
这不是逃跑，这是跨市场套利。在一个市场狂热时卖出，在另一个市场低迷时买入。周期判断加资产配置，这才是李嘉诚真正的核心能力。
御翠园的去化结果，不仅仅关乎一个项目的成败，它是一面镜子。照出的是市场对土地价值、产品价值和时间的重新定价。土地不再是稳赚不赔的生意，房子也不再是只涨不跌的资产。这个认知正在被市场反复验证。
李嘉诚在北京的最后一个项目开始卖了。卖得怎么样，不仅关乎一个项目的去化，更关乎市场对房子这件商品的重新定价。这个定价过程还在继续，远未结束。
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